Koszty zakupu mieszkania w Niemczech (Kaufnebenkosten) — ile doliczyć

Cena w ogłoszeniu to nie wszystko. Przy zakupie mieszkania lub domu w Niemczech dochodzą koszty dodatkowe (Kaufnebenkosten): podatek od nabycia nieruchomości, notariusz, wpis do księgi wieczystej i często prowizja pośrednika. Razem potrafią wynieść kilkanaście procent ceny — i to one najczęściej zaskakują kupujących.

Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer)

To największa pozycja. Stawkę ustala każdy land osobno, więc ta sama cena oznacza różny podatek w zależności od miejsca. Najniższa stawka obowiązuje w Bawarii (3,5%), najwyższa — 6,5% — m.in. w Brandenburgii, Nadrenii Północnej-Westfalii, Kraju Saary i Szlezwiku-Holsztynie. W Saksonii-Anhalt (Magdeburg, Halle) wynosi 5%, w Hamburgu 5,5%, w Berlinie, Hesji i Meklemburgii-Pomorzu Przednim 6%.

Podatek płaci się po otrzymaniu decyzji z urzędu skarbowego. Dopiero po zapłacie urząd wydaje zaświadczenie (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez którego nie można wpisać nowego właściciela do księgi wieczystej.

Jeśli w cenie są elementy ruchome — np. kuchnia na wymiar w realnej wartości — można je wykazać w umowie osobno. Ta część nie podlega podatkowi od nabycia nieruchomości. Wartość musi być realistyczna, bo urząd może ją zweryfikować.

Notariusz i księga wieczysta

W Niemczech umowa kupna nieruchomości jest ważna tylko w formie aktu notarialnego. Opłaty notariusza i sądu prowadzącego księgę wieczystą (Grundbuchamt) są ustalone ustawowo i zależą od ceny. Łącznie przyjmuje się zwykle około 1,5–2% ceny zakupu. Przy kredycie dochodzą koszty ustanowienia hipoteki (Grundschuld).

Notariusz jest bezstronny — nie reprezentuje ani kupującego, ani sprzedającego. Masz prawo otrzymać projekt umowy z wyprzedzeniem (przy kupnie od firmy co najmniej dwa tygodnie przed podpisaniem) i zadać pytania.

Prowizja pośrednika (Maklerprovision)

Od grudnia 2020 roku przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego obowiązuje zasada podziału: jeśli pośrednik działa dla obu stron, prowizję dzielą one po połowie. Kupujący nie może zapłacić więcej niż sprzedający. Często spotykana stawka to 3,57% ceny dla każdej ze stron (z VAT), ale wysokość prowizji jest kwestią umowy i różni się regionalnie.

Przy zakupie bez pośrednika — bezpośrednio od właściciela lub od dewelopera — tej pozycji nie ma.

Przykład: mieszkanie za 250 000 euro w Magdeburgu

Podatek od nabycia (5%): 12 500 euro. Notariusz i księga wieczysta (około 2%): około 5 000 euro. Prowizja pośrednika (3,57%, jeśli jest): 8 925 euro. Razem: około 26 400 euro, czyli ponad 10% ceny — zanim jeszcze kupisz pierwszy mebel.

To przykład poglądowy. Rzeczywiste koszty zależą od konkretnej umowy, notariusza i pośrednika. Jeśli szukasz wsparcia na miejscu, zobacz stronę doradca finansowy w Magdeburgu.

Kto płaci koszty dodatkowe: Ty czy bank?

Większość banków oczekuje, że koszty dodatkowe pokryjesz z własnych środków, a kredyt sfinansuje cenę zakupu. Finansowanie 100% lub nawet 110% (z kosztami) jest możliwe, ale zwykle oznacza wyższe oprocentowanie i ostrzejszą ocenę zdolności kredytowej.

Przy mieszkaniu we wspólnocie pamiętaj też o kosztach bieżących: opłacie dla wspólnoty (Hausgeld) z funduszem remontowym, podatku od nieruchomości (Grundsteuer) i ubezpieczeniach. Sprawdź protokoły zebrań wspólnoty — pokazują planowane remonty, które mogą oznaczać dodatkowe wpłaty.

Finansowanie zakupu omówię po polsku na stronie kredyt hipoteczny w Niemczech. Jeśli zakup planujesz za kilka lat, sprawdź też, jak działa Bausparkasse.

Najczęstsze pytania

Czy koszty dodatkowe można odliczyć od podatku? Przy mieszkaniu na własne potrzeby — nie. Przy mieszkaniu na wynajem wchodzą do kosztów nabycia i są uwzględniane w amortyzacji.

Czy Grunderwerbsteuer płaci się przy zakupie od rodziny? Przy nabyciu od rodziców, dzieci czy małżonka obowiązują zwolnienia — rodzeństwo do nich nie należy.

Kiedy płaci się prowizję pośrednika? Zwykle po podpisaniu umowy u notariusza — nie wcześniej. Uważaj na prośby o opłaty z góry.